任意売却
任意売却とは?
「任意売却」とは、住宅ローンや事業融資等の借入金が返済出来なくなった場合に、強制的に売却がされてしまう「競売」を避けるために、銀行などの金融機関と調整・交渉を行い、和解・合意によって不動産を売却する方法です。
住宅ローン等の滞納が続くと、ローンを分割で返済できる権利が失われます(これを期限の利益の喪失といいます)。この期限の利益を失ってしまうと金融機関より融資をしたローンの残債を一括で支払うよう要求され、返さなくてはなりません。
しかし、所有している不動産を売却しても、売却額(相場)ではローンの残債を一括返済できない場合(オーバーローン)は、売却をしたくても売却することができません。
そこで、私たちがご相談者様の代わりに銀行などの金融機関や役所(税金の滞納があり差押等がされている場合)、その他の利害関係者(例:マンション管理組合や管理会社、弁護士等)と話し合いを行い調整・交渉をする事によって、住宅ローンが残る場合でも所有されている不動産の売却を可能にします。
「競売」にかけられてしまうと…?
住宅ローン等の滞納がある一定期間続いた場合、金融機関は強制的に貸したお金を回収するために不動産を「競売」にかけます。競売の申し立てがされると裁判所で公開がされてしまうため、名前や住所等の個人情報が公になってしまいます。
さらに「競売」が最終段階になるとインターネットでも掲載がされるようになってしまい、また、「競売」で落札をしようとする不動産会社が近隣の住民の方への聞き取り調査(家族構成の情報等)や現地調査を行ったりされ、競売になっているという事実がどうしてもご近所に知れ渡ってしまいプライバシーを守ることができません。
価格に関しても競売の場合、一般的な市場相場の7割前後程度の価格で売却されます。
一般の方も競売に自由に参加できるといえども、実際に一般の方が競売で不動産を購入するという事はほとんどありません。競売で落札(購入)しているのは不動産会社がほとんどです。
不動産会社の目的は安く購入し、市場相場、もしくは市場相場よりも少し高い価格で売却し、差額を利益として得るためです。それだけではなく、競売の場合は室内の内覧ができないことや動産物等を放置されるなどの購入時のリスクが高くなることも入札価格が一般的な市場相場より低くなる要因となります。
いずれにしても「競売」により不動産が安く落札されてしまうと、それだけ残債務がたくさん残ってしまうという事になります。
任意売却のメリット
競売に比べ、高額で売却が可能
「任意売却」は「競売」と違い、通常の不動産の売却と同じ方法で行うため、市場相場に近い価格で売却することが可能です。
「競売」では主に下記の理由により市場相場よりも低い価格になっています。
- 購入者(落札者)が不動産会社であること
- 事前に室内を見ることができないこと
- 住んでいる方がスムーズに立ち退きに応じてくれない可能性があること
- 室内に放置された物がある場合、撤去するのに多大な費用が発生する可能性があること
「任意売却」なら市場相場により近い価格での売却が可能となり、住宅ローン等の借金を最小限に抑えることができます。
周囲に事情を知られずプライバシーを守る事ができる
任意売却は、通常の売却と同じ方法で行われますので、住宅ローンを滞納している等の秘密は守られ、近隣の方に事情を知られる心配はありません。
競売になると裁判所でその事実が公開され、名前や住所等の個人情報が公になってしまいます。さらに、競売に参加しようとする不動産会社による現地調査や近隣住民への聞き取り調査なども行われ、競売になったという事実がどうしても近隣に知れ渡ってしまいます。
競売の申し立てがされるまでに金融機関より任意売却の同意を得られれば競売の申し立て自体をストップしてくれます。また、競売にすでになっていたとしても、任意売却に関する合意を得られれば競売が取り下げられ、公開されていた情報はすべて削除されます。
引越費用や他の諸費用を捻出できる
任意売却の大きなメリットとしてあげられるのが引越費用です。
任意売却は債権者の同意のもとに手続きが進められるので、交渉を行うことで引越費用などの必要経費をもらうことが可能です。
通常、ご相談者は引越費用やその他の諸費用を払うのが困難な方がほとんどです。任意売却により不動産の購入者が見つかっても、引越費用や諸費用がなければ、買主に引き渡すことができません。そのため、金融機関等の債権者はその点を考慮し、売却価格の中から引越費用と諸費用を捻出してくれることがほとんどです。
諸費用の中には、司法書士の登記費用、滞納税の納付金、マンション管理費等の滞納金、当社の報酬などが含まれますので、任意売却を行うにあたりご依頼者の方が自ら費用を用意していただく必要はありません。
引越費用の実績は10万円~50万円
費用に関しては各金融機関の規定によるものや、あなたの収支状況等により決定がなされます。50万円の引越費用をいただいた実績もありますが、20万円前後ぐらいのケースが一番多いです。
高額な引越費用を謳う業者には要注意
任意売却を取り扱う不動産会社の担当者より「70万円渡します」、「100万円渡します」と言われたという方からのご相談もたくさんいただきますが、不可能なことです。
厳しい経済状況につけこんだ手口ですのでご注意ください。また、ダイレクトメールや手紙等でもそういった内容を記載している会社もありますので、くれぐれもご注意下さい。
引越費用の捻出に関しては経験、実績が豊富な当社にすべてお任せ下さい。
残った住宅ローン(残債)を無理なく返済できる
任意売却をされた多くの方は、任意売却が終わっても住宅ローンの残債が残った状態になります。
この住宅ローンの残債は任意売却をしたからといって消えたりするものではなく、金融機関より請求を受けることになります。(これは競売の場合も同じです)
ですが、任意売却の場合は金融機関との同意のもとに手続きが進められますので、ご相談者様と金融機関とが協議をして、新しい生活に支障のない範囲内で分割返済の相談に応じてくれます。
今の家にそのまま住み続けられる可能性がある
「競売」の場合は落札者に明け渡さなければなりません。明け渡しに応じない場合は法の下に強制退去を命じられてしまいます。
「任意売却」では、住み続けるという選択をする事も可能です。
住み続けたい理由は以下によるものが多いです。
- 子供の小学校区を変えてあげたくない
- 思い入れが非常に強くどうしてもこの家に住みたい
- 自宅兼事務所(店舗)として使用しているので引越しができない
- 高齢の親が住んでいるため、生活環境を変えたくない
そして、この「住み続ける」ための具体的な方法として下記の2つの方法があります。
- リースバック
リースバックとは一旦、投資家に購入してもらい、そのまま家賃を支払うことで住み続ける方法です。
将来的に投資家より買い戻しをする事も可能です。当社では協力してくれる投資家が多数いるのが非常に大きな強みです。
リースバックについてもっと詳しく知りたい方はこちら - 親子間売買(親族間売買)
子供や親戚が協力してくれる場合には、こちらの方法を選択することが可能です。
この場合は親族間での不動産取引となりますので、両者の自由な合意によりそのまま住み続けることができます。
ご相談から解決までの流れ
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お問い合わせ
まずは電話かメールでお問い合わせ下さい。
専門の相談員がお話をお伺いします。 -
面談
実際にお会いさせていただき、現状やご希望の解決をヒアリングさせていただきます。当社の雰囲気やスタッフも見て下さい。(お越しになれない場合はお伺いする事も可能です)
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不動産の査定
近隣の売却事例及び、過去の取引事例を参考に不動産の査定を行います。また、ご自宅へと現地調査等も行います。
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債権者への連絡・交渉
ご相談者の代わりに債権者や利害関係者との話合いを進めます。売却価格・スケジュール・引越代や諸費用についての確認や取決めを行います。
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販売活動
債権者や利害関係者との交渉・調整が終われば、不動産の販売活動に入ります。チラシの作成や販売活動に関してもワンストップにて全て当社で行います。
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任意売却の成立・完了
買主が決まり、条件面等全ての折り合いがつけば任意売却の成立となります。
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笑顔で安心して新しい生活のスタートをきってもらいます。
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